Comprar un terreno ejidal o comunal

 

Propiedad privada y tierra EJIDAL: ¿cuál es mejor?

 

Encontrar una propiedad con excelentes beneficios futuros plantea un problema al que se enfrentan muchos nuevos inversionistas: una diferencia notable en los costos de la tierra.

 

Como toda inversión inmobiliaria, comprar un terreno implica investigar y comparar las opciones disponibles en el mercado. En el proceso de compra, este momento es decisivo por los beneficios y la estabilidad que traerá en el futuro.

Ante esta investigación se puede presentar una opción aparentemente más práctica por sus bajos costos: los lotes ejidales, pero no son la mejor opción por los problemas legales que presentan.

 

En este artículo, hablaremos en detalle sobre las diferencias entre la propiedad privada y la tierra legal, y cuál es la mejor opción para invertir en bienes raíces.

 

¿Qué es un terreno ejidal?

 

Antes de comenzar a nombrar las diferencias entre estos tipos de tierras, definamos qué es una tierra ejidal:

 

Son porciones de terreno que el gobierno otorga a los habitantes de una zona para realizar proyectos que la Asamblea Ejidal determina de acuerdo a las necesidades de la comunidad.

Las tierras de Ejidal se pueden clasificar en tres tipos:

 

1- Terreno destinado a asentamientos humanos: Es un área que ha sido destinada para el desarrollo de la vida comunitaria, generalmente ubicada en un área urbanizada y dotada de un marco legal.

 

2- Tierra de uso común: Es una extensión de tierra destinada a la subsistencia económica o al modo de vida de una comunidad.

 

3 – Terreno Parcelado: En este caso, el mismo terreno es compartido por uno o más ejidatarios.

El origen de la tierra ejidal se remonta a la época de la Revolución Mexicana cuando la tierra se repartía entre los campesinos con el fin de utilizarla para el cultivo.

 

La Ley de Tierras de 1915 establece que esta extensión de tierra es propiedad federal, que puede ser utilizada como tierra colectiva, dividida entre varios propietarios y no tiene posibilidad de ser vendida o heredada.

 

La mayor parte de la tierra ejidal se utiliza para actividades agrícolas o ganaderas. En la República Mexicana, el ejidal se compone de tres órganos principales:

 

1 – La Asamblea Ejidal

 

2 – La Comisaría Ejidal

 

3 – Consejo de Vigilancia

En México existen casi 32,000 ejidos y más de 5.6 millones de ejidatarios, es decir, poco más de la mitad de la tierra del país es propiedad de ejidos y comunidades agrarias, por lo que se entiende que la mayoría, bosques, montañas, selvas, minas, fuentes, entre otros, son bienes sociales.

 

¿Qué es la tierra legal o propiedad privada?

Una propiedad legal o privada es aquella que pertenece a un solo propietario, quien tiene las escrituras a su nombre, puede usarlas como mejor le parezca y tiene el poder absoluto para vender, alquilar o heredar dicha propiedad.

 

Lo que caracteriza a los terrenos privados es que todo el proceso de venta se realiza a través de un proceso legal y aprobado por un notario público.

 

Para que una propiedad sea declarada privada, es necesario inscribir las escrituras en el registro público de la propiedad.

 

¿Cuáles son las diferencias entre tierra ejidal y tierra legal?

Si bien ambas son extensiones de tierra, las tierras legales y ejidales tienen una serie de características que las diferencian por su uso y modalidad. A continuación, profundizaremos en ellos.

 

Estas diferencias se pueden clasificar en 4 categorías principales:

 

1 – En cuanto a la propiedad o propiedad

 

2 – En cuanto a la documentación

 

3 – En cuanto a persona o propietario

 

4 – En términos de uso

 

En términos de propiedad o propiedad

 

Como mencionamos, la tierra legal tiene las escrituras que aseguran los derechos de posesión de la propiedad.

Para concluir el proceso de compraventa de terrenos privados, es necesario actuar en nombre del nuevo propietario e inscribir este cambio de titularidad en el registro público de la propiedad.

La tierra ejidal no tiene escritura pública a nombre de un particular, pertenece al Estado y se asigna a un ejidatario para un uso determinado, estipulándose determinadas condiciones y modalidades para su manejo.

En el caso de tierras ejidales, el proceso de venta no puede realizarse porque la persona a quien se le ha otorgado no puede vender estas tierras, solo puede enajenarlas o cederlas a otros ejidatarios.

 

En cuanto a la documentación

 

los terrenos legales deberán contar con la escritura correspondiente debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad, con la cual podrán obtener el título de propiedad que garantice plenamente la facultad de disponer del terreno.

 

El Registro Público de la Propiedad es una institución federal que concentra toda la información relacionada con los propietarios, las transferencias y los cambios que se han hecho al registro de una propiedad en particular.

 

Gracias a ella, los futuros propietarios pueden obtener seguridad jurídica al verificar información como:

 

El propietario actual de la propiedad.

El descuento de cualquier carga de tierra.

La facultad del propietario de usar y beneficiarse de esta propiedad.

Los terrenos legales se encuentran inscritos en el registro público de la propiedad, para lo cual es necesario que el propietario -ya sea particular o inmobiliario- cuente con las escrituras, como sello para acreditar dicha inscripción.

En el caso de las tierras ejidales, éstas cuentan con un certificado de derecho de parcela, cuya única función es autorizar a los ejidatarios a utilizar las tierras que les otorga el Estado; pero no los reconoce como dueños.

El tener el certificado de parcela, en muchas ocasiones, hace creer a los ejidatarios que tienen derechos de propiedad, por lo que tratan de vender la tierra, pero no es legal.

En cuanto a la persona o tipo de propietario

 

Al tratarse de tierras otorgadas por el gobierno, las tierras “ejidales” son propiedad del Estado, por lo que los ejidatarios no tienen facultad legal para vender, traspasar o arrendar; y están obligados a devolver la tierra al gobierno en caso de que éste decida recuperarla o expropiarla.

 

Por el contrario, la tierra privada pertenece a una sola persona que es libre de usarla como mejor le parezca; ya sea vendiéndolo o entregándoselo a su familia ya que tiene la documentación como único y verdadero propietario.

 

Otra diferencia es que todos los propietarios de bienes inmuebles, incluidos los terrenos, deben pagar un impuesto predial anual. En el caso de un ejidal, los ejidatarios no tienen esta obligación, sin embargo, deben pagar una contribución al ejido.

En términos de uso

Esta sección se refiere al uso que se le da a la tierra, por ejemplo para fines comerciales, residenciales o industriales.

 

En terrenos privados tienes la libertad de desarrollar cualquier proyecto como: casa habitación, desarrollos verticales, locales comerciales. Esto dependerá del uso de suelo que tenga el terreno.

 

Los terrenos ejidales sólo podrán ser utilizados para desarrollar las actividades u obras que determine la asamblea ejidal en beneficio del pueblo. Sin embargo, existe una alternativa para quienes se preguntan cómo convertir la tierra ejidal a propiedad privada.

 

Esto sucede cuando el terreno del ejido se destina a uso residencial, seguirá perteneciendo al Estado hasta que la Asamblea otorgue el terreno a los ejidatarios en forma de lotes. Es entonces que luego de una serie de trámites, el ejidatario puede adquirir los derechos sobre la tierra para venderla, arrendarla o heredarla, entre otros.

 

Riesgos al comprar tierras ejidales

A primera vista, los lotes ejidales pueden parecer una mejor opción para invertir sin destinar una gran suma de dinero debido al costo accesible, sin embargo, es un «beneficio» a corto plazo porque la adquisición de uno de estos terrenos puede traer problemas en el futuro:

Estas son propiedades que pertenecen al estado, por lo tanto, su venta es ilegal.

La “venta” de tierras ejidales es vulnerable al fraude; porque, a falta de documento que acredite su propiedad, pueden existir varios “propietarios” de un mismo terreno.

El estado tiene pleno derecho a expropiar la tierra en cualquier momento, por lo que existe la posibilidad de perder la tierra y la inversión en ella.

En ausencia de un documento que garantice la propiedad de estos terrenos, no existe un respaldo que ofrezca seguridad jurídica para proteger al inversionista, sus derechos y el terreno mismo.

 

Ventajas de comprar un terreno legal

 

A diferencia de la tierra ejidal, que no ofrece seguridad jurídica al comprador, la tierra legal asegura su inversión y su patrimonio, al realizar todo el proceso de compra en cumplimiento de la ley.

 

Algunos de los principales beneficios incluyen:

Acreditación como único y verdadero propietario, que confiere todos los derechos sobre el terreno adquirido.

Obtener el apoyo de las autoridades judiciales en caso de inconvenientes que puedan surgir frente a terceros.

Facilidad de herencia o venta, ya que se podrá comprobar quién es el propietario y, a su vez, se otorga seguridad jurídica al comprador, otorgando mayor valor al inmueble.

 

Acceso a financiación hipotecaria con garantía inmobiliaria para entidades financieras.

Al tener el poder de alquilar, puedes obtener una ganancia extra alquilando tu terreno a franquiciados, o incluso obtener ingresos sin invertir más.

 

Si bien es importante dar preferencia a terrenos cuyo costo esté dentro del presupuesto asignado, también es fundamental pensar en la relación costo-beneficio de la inversión a realizar, pues no vale la pena arriesgar dinero por terrenos que no garantizar la seguridad y estabilidad que se busca en una inversión.

 

En este sentido, si bien requiere de una mayor inversión, es preferible adquirir terrenos con documentación completa y cumpliendo con los aspectos legales que rigen este tipo de propiedad, ya que esto redundará en protección patrimonial y mayores beneficios a futuro.

 

Proceso de compra legal

¿Qué se necesita?

 

Siempre es mejor buscar el consejo de un profesional de bienes raíces. Para llevar a cabo un proceso de compra legal y seguro, tenemos estas sugerencias para ti:

Contratar un notario: Se encargará de revisar la documentación del inmueble que deseas comprar, ya sea de un particular o de una inmobiliaria, y realizará el trámite legal de compraventa.

 

Verifique la identidad del vendedor: Si es una persona física, asegúrese de que sus documentos de identidad estén en orden y que tenga el título de propiedad de la propiedad que se vende.

 

Verifica la asignación de suelo del terreno: Esta debe ajustarse a las necesidades de tu proyecto, y que tenga las características necesarias para que tu terreno se revalorice a mediano y largo plazo.

 

Confirme el estado legal de la propiedad: asegúrese de que tenga el certificado de liberación de gravamen y que sus pagos estén al día.

 

Realizar los pagos correspondientes: Así como el vendedor debe realizar los pagos necesarios para mantener la propiedad al día, como comprador debe realizar los pagos de impuestos correspondientes, así como los honorarios notariales.