Vendre un bien immobilier au Mexique peut générer un impôt important si une plus-value est réalisée.

Ce guide réunit de façon claire et complète toutes les informations essentielles : fonctionnement de l’impôt, calcul réel, retenue forfaitaire, exemptions possibles (résidents et non-résidents) et stratégies légales pour réduire la facture fiscale.

 

1 – Comment fonctionne l’impôt sur la plus-value au Mexique ?

La plus-value immobilière (appelée ISR — Impuesto Sobre la Renta) est un impôt fédéral prélevé lors de la vente d’un bien immobilier.

Elle est calculée et retenue directement par le notaire au moment de l’acte de vente. Impossible d’y échapper : sans paiement ou exemption validée, l’acte ne peut pas être signé.

Le calcul peut se faire de deux façons :*

 

2 – Méthode 1 — Calcul sur la plus-value réelle

Le notaire calcule la différence entre :

• la valeur d’achat actualisée (incluant certains frais) et
• la valeur de vente officielle.

Ce qui peut être ajouté au coût d’achat pour réduire la plus-value :

• frais de notaire de l’achat
• commissions d’agence de l’achat
• factures de travaux (uniquement si facturés avec facture fiscale mexicaine Factura CFDI)
• améliorations du bien (extensions, rénovations, installations permanentes)
• inflation (actualisation officielle selon les tables du SAT)
• les factures de mobilier sont aussi prises en compte

Cette méthode est souvent la plus intéressante lorsque :

• vous possédez le bien depuis plusieurs années
• vous avez effectué des travaux facturés
• la plus-value est faible ou modérée

 

3 – Méthode 2 — Retenue forfaitaire pour les non-résidents

Si l’acheteur est non-résident fiscal mexicain, une méthode simplifiée s’applique souvent :

• 25 % sur le prix total de vente, sans tenir compte du coût d’achat

Exemple : Vente à 300 000 USD → impôt : 75 000 USD.

Cette méthode est très coûteuse mais parfois incontournable si aucun document ne permet de prouver les coûts d’achat ou les travaux.

Le vendeur non-résident peut néanmoins demander à appliquer le calcul réel si :

• il possède le RFC,
• il peut prouver les montants d’achat et de travaux,
• le notaire accepte le dossier.

 

4 – Exemptions Possibles 

 

4.1. Exemption totale pour résidence principale (uniquement résidents fiscaux)

Il existe une exemption pouvant atteindre jusqu’à 700 000 UDIS (environ 4,5–5 millions de pesos selon la période).

Conditions :

• être résident fiscal mexicain
• avoir un RFC actif
• prouver que le bien est la résidence principale (CFE, eau, téléphone, carte d’identité, etc.)
• ne pas avoir utilisé l’exemption au cours des trois dernières années

Les non-résidents n’y ont pas droit.

 

5 – Comment réduire légitimement l’impôt quand on est non-résident ?

Voici les stratégies légales les plus efficaces :

 

5.1. Utiliser le calcul réel plutôt que les 25 % forfaitaires

C’est souvent la meilleure optimisation. Il faut :

• un RFC (inscription simple)
• les documents d’achat
• les factures de travaux (CFDI)

Même sans travaux, le calcul réel peut être plus avantageux.

 

5.2. Rassembler toutes les factures possibles

Plus vous avez de dépenses officiellement prouvées, plus le coût d’acquisition augmente, et plus la plus-value imposable diminue.

 

5.3. Faire actualiser la valeur d’achat

L’inflation est prise en compte par le SAT : la valeur fiscale d’origine est réévaluée vers le haut, ce qui réduit mécaniquement la plus-value.

 

5.4. Ajouter les commissions d’agence

Les commissions versées lors de l’achat (si elles ont été facturées) augmentent le coût déductible.

 

5.5. Déclarer les améliorations permanentes

Climatisation fixe, extensions, cuisine intégrée, rénovations, piscine, etc. → uniquement si facture CFDI.

 

5.6. Utiliser un notaire habitué aux ventes de non-résidents

Certains notaires connaissent mieux les dispositifs permettant d’appliquer le calcul réel aux étrangers, même sans visa de résident.

 

6 – Cas particuliers

 

6.1. Biens appartenant via fideicomiso

Le fonctionnement est identique à un titre de propriété classique.

 

6.2. Vente d’un terrain

Les règles sont les mêmes, sauf que les factures de travaux sont plus rares.

 

6.3. Héritage

Le coût d’acquisition est celui déclaré dans la succession.

7. Exemples de calcul

Exemple A — Application des 25 % forfaitaires

Prix de vente : 300 000 USD → Impôt = 75 000 USD.

Exemple B — Calcul réel

Prix d’achat : 200 000 USD
Travaux facturés : 30 000 USD
Frais d’achat : 7 000 USD
Prix de vente : 300 000 USD

Coût total : 237 000 USD (plus actualisation)
Plus-value : ~63 000 USD
Impôt estimé : 20–30 % de la plus-value → 12 000–19 000 USD.

Économie possible vs méthode forfaitaire : 55 000–63 000 USD.

 

Conclusion

Les non-résidents paient souvent plus d’impôt que les résidents, surtout s’ils se voient appliquer les 25 % sur le prix total. Cependant, en réunissant les bons documents et en utilisant la méthode réelle, il est souvent possible de réduire l’impôt de manière très importante, et légalement.