Acheter un bien immobilier (maison ou appartement) à Playa Del Carmen avec un fideicomiso

 

Investir dans l’immobilier à Playa Del Carmen

 

Le projet d’investir à Playa Del Carmen n’est pas une chose facile, cela fait peur. On a peur de s’expatrier dans un nouveau pays, on a peur d’acheter un bien ailleurs qu’en France ou on a peur de perdre ses repères. C’est sain d’avoir peur, ça permet de se poser les bonnes questions pour éviter de faire des erreurs. Il faut y réfléchir longtemps à l’avance pour investir ses économies dans un pays étranger. Ce n’est pas si simple surtout à 9000 kilomètres de la France.

Pourtant avec les bons renseignements et les bons outils, on peut voir la chose différemment. Je me propose de vous aider dans ce parcours afin de vous donner les bons éléments pour ne pas avoir de problèmes à l’arrivée.

 

Résidence Puerta Zama à Tulum

 

 

Playa Del Carmen : l’endroit

 

Playa Del Carmen est un endroit merveilleux, des plages paradisiaques, du soleil toute l’année, des parcs d’attractions, des sites historiques fantastiques, etc, etc…..

Bref, vous connaissez l’endroit parce que vous êtes déjà venu ou que vous vous êtes correctement renseigné sur ce petit paradis.

Pour les infrastructures, c’est la même chose, un aéroport à 50 km (Cancùn), des autoroutes reliant tout le pays, des taxis partout, des autobus de très bon confort et des ferries pour aller sur les îles. La seule chose qui manque réellement à ce pays, c’est le train. La complexité du terrain rend la construction d’une ligne de chemin de fer assez compliquée.

La croissance fulgurante de la Riviera Maya et les prix bas incitent bon nombre d’étranger à investir dans l’immobilier. Je vous rappelle que l’euro est actuellement plus fort que le dollar américain   :  1 dollar = 18 pesos et 1 euro = 22.5 pesos.

Ici, il y a un potentiel suffisant, surtout que le gouvernement a mis en place un plan pour attirer 11 millions de visiteurs annuellement et plus de visiteurs implique qu’un appartement génère une plus-value plus rapidement et plus importante.

Comme les sous marchés et les services grandissent en même temps que la ville, la demande est de plus en plus importante et Playa del Carmen continue de prospérer.

L’investissement dans une propriété est, donc, un choix pertinent pour ceux qui veulent transformer un achat en revenu locatif.

Pour ceux qui veulent simplement y écouler des jours heureux, avec un train de vie tranquille mais différent, la Riviera Maya est l’endroit parfait et comme disait Charles Aznavour « Il semble que la misère serait moins pénible au soleil ».

      Vue intérieure d’un appartement de Puerta Zama

 

Pourquoi la Riviera Maya ?

 

Partout où vous investirez sur la côte Maya, vous trouverez quelque chose de simplement stupéfiant.

Que ce soit pour des revenus supplémentaires ou pour votre propre plaisir, un investissement sur la Riviera Maya sera un des plus intelligents vous puissiez faire.

Playa Del Carmen est un mélange de plus-value et de revenu supplémentaire. Par le moyen de la location de vacances (condominio), vous rentabiliserez votre investissement. Les rendements moyens sur la Riviera maya oscillent entre 9 et 13 % annuels. En général, un bien immobilier, bien placé, se revend 3 ans après 20 % plus cher qu’à l’achat.

 

Commençons par la croissance

La Riviera Maya est l’endroit dont la croissance économique de 14 % est la plus importante d’Amérique latine et le taux de croissance le plus élevé de toutes les destinations touristiques partout dans le monde. De plus, son taux de croissance en termes de tourisme est le plus élevé d’Amérique latine.

A la vue de ces facteurs, il est facile de comprendre pourquoi les possibilités d’investissement dans l’immobilier sont en plein essor.

 

En deuxième position, le soleil et la plage

Pour moi, il semble évident que sans le soleil, il n’y aurait pas de détente, de bien-être et de douceur de vivre. Sachant qu’ici le soleil brille toute l’année, on peut donc se prélasser sur ces plages paradisiaques bordées de cocotiers et se baigner dans des eaux turquoise teintées de plusieurs nuances de bleus, tous les mois et tous les jours de l’année.

Tortue nageant dans les eaux turquoise d’Akumal

Pourquoi investir au Mexique ?

 

Investir sur la Riviera Maya est très rentable. Ici, le taux de remplissage des « rentas vacacionales » « location de vacances » est de 8 mois par an, en moyenne. Ce qui veut dire en clair que si vous décidez d’acheter un département, vous le rentabiliserez rapidement. Ici, à Playa Del Carmen, il fait beau toute l’année et un appartement peut se louer toute l’année. Si vous ne pouvez y habiter que quelques semaines par an, il serait dommage de ne pas le rentabiliser le reste de l’année.

Pour ça, il existe des organismes spécialisés qui se chargent, pour vous, de louer votre bien. Cette agence s’occupe des états des lieux d’entrée et de sortie, du nettoyage de l’appartement entre les locations, de la maintenance, si besoin est et de promouvoir le condominio sur internet. Vous n’avez à vous occuper de rien, enfin presque, il vous faut quand même payer les factures.

La location au Mexique est l’une des activités les plus rentables en termes d’investissement immobilier. Cette information a été approuvée par le Rapport sur les Investissement Mondiaux en 2014 qui précisait que le Mexique était la 10ème destination mondiale pour les flux entrants « d’Investissements Directs Etrangers » ou IDE, et qu’en 2014 ces investissements avaient atteint un niveau record.

Mais en faisant bien vos comptes, vous vous rendrez vite compte que l’investissement sur la Riviera Maya en vaut grandement la peine puisque votre bien sera remboursé intégralement en quelques années.

 

La qualité de vie

La qualité de vie est un des points importants si vous voulez vous sentir bien dans cet endroit. Si vous vous sentez rejeté par les habitants du coin, votre bien être sera grandement réduit. Le soleil et la plage ne vous aideront que pour partie à vous sentir bien. Mais rassurez-vous, ici, les mexicains sont des gens aimables,  serviables et sont capables de vous rendre de nombreux services à condition de les traiter à leur juste valeur.

Pour les dépenses, le cout de la vie est beaucoup moins cher sur la Riviera qu’en France. En moyenne la vie est moins chère de 30 %. Le prix d’un chariot de course pour une semaine est de 75 €uros environ, pour 3 personnes et l’on trouve ici de tout.

 

Chile en Nogada

 

Les différents types de piments

 

Tacos de cochinita Pibil

 

Le prix de l’essence (super uniquement) est de 0,86 €uro le litre ce qui est 40 % moins cher qu’en France.

Par contre, la notoriété de Playa Del Carmen à son revers de la médaille,  le coût de la vie est un peu plus cher que dans le reste du pays dû à sa notoriété. Mais si vous décidez de vous promener hors des sentiers battus, c’est-à-dire d’éviter les grandes surfaces et de fouiner chez les petits commerçants du coin, vous trouverez beaucoup de choses beaucoup moins chères. Pour ça, parler l’espagnol est fortement recommandé.

Pour terminer sur ce thème, n’oublions pas, et ça, c’est très important, que pour une bonne qualité de vie, le contact humain est primordial. Ne sous estimez pas le pouvoir des mexicains à vous rendre service.

 

Acheter un bien immobilier au Mexique

Normalement, le gouvernement mexicain interdit à tout étranger de posséder un bien immobilier à moins de 100 km de la frontière mexicaine et à moins de 30 km des côtes. Cette loi a été établie après la prise du Texas par les colons américains, venus s’installer en masse le long de la frontière Texas – Mexique. Les colons américains ont déclenché une révolte en 1836 et le Texas a été annexé aux Etats Unis d’Amérique en 1845. C’est en partie pour cette raison que maintenant, les étrangers ne peuvent acheter des maisons ou des terrains mexicains, sauf sous certaines conditions.

Cette condition s’appelle le Fideicomiso

 

C’est, quoi, le fideicomiso ?

La fidéicomiso est au Mexique, une pratique réelle de protectionnisme mais visant une ouverture de l’économie. En effet, c’est l’acte qui permet aux étrangers de pouvoir détenir à titre « officieux » des biens immobiliers sans en être empêchés par la loi protectionniste. Pour cela, la personne qui veut être possesseur fiduciaire devra passer un contrat avec une banque mexicaine. Il est à noter que la banque est, ici, le vrai détenteur du droit de la propriété. Aussi, elle va céder l’exploitation de la propriété ou du domaine, à un étranger dans un acte notarié.

Mais, dans ce même acte, le particulier va dicter la manière dont la banque devra gérer le bien en son nom ainsi que quelques articles parlant de la transmission du bien après le décès du possesseur fiduciaire. En contrepartie, cette personne devra payer une somme d’argent, tous les ans, en guise de «loyer».

Conséquences du fideicomiso

Suite à ce contrat, l’étranger qui a investi et ayant eu recours au fideicomiso sera considéré comme étant le propriétaire du bien pendant 50 ans, qu’il pourra renouveler de 50 ans encore, s’il le souhaite, tout en considérant que c’est la banque fiduciaire qui est la propriétaire légale du bien. Néanmoins, l’investisseur pourra jouir du bien selon son choix. Il peut le vendre, l’hypothéquer, l’hériter ou l’aménager. Il pourra également choisir les personnes de son entourage ou de sa famille afin de bénéficier de la fiducie avec lui.

Un fideicomiso, ça vaut le coup ?

Il est quand même rentable d’investir dans la fiducie pour seulement 500 euros par an tout en pouvant bâtir vos projets, même dans les zones interdites ou dans les zones restreintes. De ce fait, le contrat concerne trois personnes morales dont le vendeur de la propriété ou le fideicomitente, l’institution bancaire qui est l’instututo fiduciario et enfin l’acheteur en tant que bénéficiaire ou l’investisseur qui est appelé le fideicomisario. Les 500 euros que vous payez à la base seront destinés pour l’élaboration du dossier et l’obtention du permis qui sera délivré par le ministère mexicain des affaires étrangères. De plus, la banque vous facturera des frais annuels supplémentaires pour couvrir ses services à titre de fiduciaire.

Investir au Mexique parait un peu difficile au début, surtout quand on ne sait pas comment faire. Il suffit simplement d’une «explication de texte» pour se rendre compte que ce n’est pas si compliqué.

Le Fideicomiso est ce moyen simple, pratique et sans risque pour acquérir un bien au Mexique.

Mais avant de rentrer dans les détails, une explication des termes utilisés pour le fideicomiso s’impose.

Quelques termes techniques

La fiducie, c’est le contrat qui permet de transmettre ses biens ou de l’argent à un tiers.

Le fiduciaire est la banque qui agira au nom du bénéficiaire.

Le bénéficiaire est la personne morale ou physique qui reçoit les biens (en l’occurrence, vous).

En résumé, le Fideicomiso est un fond de placement immobilier détenu en votre nom par une banque mexicaine de votre choix (fiduciaire) qui défendra vos intérêts en tenant seulement compte de vous et des personnes que vous avez choisi pour bénéficier de la fiducie (le contrat).

Etant le bénéficiaire de votre fiducie, vous pouvez garder (heureusement), le contrôle complet de votre immobilier en conservant l’utilisation de la propriété. Par exemple, vous pouvez y habiter, le louer, l’améliorer, l’hypothéquer, le vendre ou le faire hériter à la personne que vous voulez.

 

Comment faire la transaction ?

 

Pour réaliser cette transaction, 4 parties sont nécessaires : l’agent immobilier, la banque, le notaire ou l’avocat (c’est selon votre choix) et le bénéficiaire (vous). Tous ont un rôle bien précis dans cette transaction. C’est pourquoi avoir les bonnes personnes de votre côté est si important.

 

1/ – L’agent immobilier :

Le processus d’achat de propriété au Mexique est évidemment différent de celui de la France et l’agent immobilier est là pour vous guider dans toutes vos démarches.

 

2/ – Le Mandataire :

2/1 – Pourquoi utiliser un avocat ?

Nous vous recommandons d’utiliser un avocat seulement, si vous voulez prendre le moins de risques possible, dans le cas où les conseils de l’agent immobilier ne vous semble pas suffisant. Il peut être utile pour avoir un avis différent du notaire mais cela est facultatif, non obligatoire.

En plus de représenter vos intérêts et de protéger vos transactions juridiques, un avocat peut être utile car il est impliqué dans de grand nombre d’opérations et il a des contacts avec les banques, les notaires et le gouvernement mexicain.

2/2 –  Le Notaire

Un notaire mexicain (Notario Publico) est agréé et certifié par le gouvernement de l’État Fédéral. Il agit comme représentant officiel du gouvernement du Mexique. Un notaire mexicain est très similaire à un notaire français mais c’est un fonctionnaire du gouvernement. Il assure la sécurité stricte des dossiers et des documents originaux et il enregistre les documents avec le registre public de la propriété. En plus, il pourrait être tenu responsable en terme civil et pénal si les documents ne sont pas rédigés de manière scrupuleuse ou si la transaction est mal faite.

Vous recevrez également de votre notaire des conseils sur les options juridiques pour être sûr qu’aucune action ne soit oubliée, comme la planification fiscale, les coûts payés par le vendeur et les moyens de mener votre achat, à terme. Très souvent, un bon conseil peut vous faire économiser de l’argent, surtout pour les impôts.

Il faut savoir que toutes les transactions immobilières doivent être ratifiées devant un notaire et dûment consignées dans le registre public. Si cela n’est pas le cas, toute transaction est considéré comme invalide et non exécutoire.

Le notaire doit s’assurer de la légalité du transfert de propriété, de calculer et de conserver les gains en capital de l’impôt du vendeur au nom du gouvernement, de collecter la taxe d’acquisition de l’acheteur et de la payer au ministère des Affaires étrangères, de coordonner les évaluations, certificats d’aucun privilège, les certificats d’aucune dette et doit demander toutes les autorisations correspondantes. Après la clôture, le notaire doit enregistrer la transaction au Registre public et au bureau (cadastre) de l’impôt.

 

3/ – La Banque

En tant qu’acheteur, vous avez le droit de choisir n’importe quelle banque qualifiée pour la transaction. Toutes les banques ne sont pas agrées Fideicomiso. Il faut bien se renseigner. La banque veille à ce que la clôture de la transaction soit légale et appropriée. Elle va émettre une fiducie pour la transaction mais rassurez-vous, la banque n’a aucun droit de modifier le contrat, une fois signé. Pour modifier le contrat, il faut obligatoirement une lettre manuscrite et signée de votre part.

Avoir une grande banque à vos côtés est une protection supplémentaire pour sécuriser le contrat de vente.

Dernier point concernant les banques, les banques mexicaines sont protégées par le gouvernement en cas de faillite. Dans les rares cas où la banque mexicaine est en difficulté financière, la propriété sera transférée à une autre banque fiduciaire qui aura en charge de respecter votre contrat. Ce sont des lois imposées par le gouvernement fédéral.

 

Total des frais à payer pour l’achat d’un bien au Mexique:

 

(Total des frais de clôture, y compris: taxes, frais notariaux, la mise en place du séquestre, les frais d’évaluation, et tous les frais relatifs à l’obtention des autorisations, l’obtention du permis SRE coûtera environ 5% – 7% du prix de la vente.)

Les frais de l’acheteur (sans fiducie, soit loin des côtes et de la frontière):

2% de frais d’acquisition

Frais d’enregistrement de 1%

1% frais de notaire

3 000  €uros de frais avocat (optionnel)

Acheter par une fiducie:

1500 €uros de mise en place du contrat

500 €uros de frais d’inscription

2% de frais d’acquisition

Frais d’enregistrement de 1%

1% frais de notaire

500 €uros de frais annuels

En résumé, si vous achètez votre condominio, villa ou maison, au Mexique, il faudra ajouter entre 10.000 et 12.000 €uros et entre 500 et 600 €uros de fideicomiso à payer à la banque, tous les ans.

J’espère que cela vous donnera le goût de venir faire un tour sur la Riviera Maya.  Ne vous occupez pas des on-dit et des ragots colportés par les médias sur le Mexique, c’est réellement un beau pays qu’il fait découvrir. Vous n’aurez pas assez de votre vie pour découvrir tout ce qu’il y a à voir ici. Ce pays est plein de bonnes surprises. Allez, je vous attends, venez !!!!

Voilà, c’est tout pour aujourd’hui.

Hasta la proxima y que le vaya bien !!!!!!

 

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