Comment obtenir un prêt immobilier pour un bien à l’étranger ?

 

Acheter à l’étranger, pourquoi les banques sont-elles réticentes ?

 

Pour financer une acquisition immobilière sans avoir les liquidités suffisantes, il faut décrocher un emprunt immobilier et ce n’est pas toujours chose facile, surtout pour investir au-delà des frontières.

Tout d’abord, il est important de savoir que les banques de chaque pays ont leur propre fonctionnement et sensibilité en termes d’octroi de crédit.

Financer un bien à l’étranger par l’intermédiaire d’une banque est donc assez compliqué de prime abord.

Les banques sont réticentes pour plusieurs raisons.

La première raison est la mauvaise connaissance du pays où vous souhaitez acheter. Chaque pays a ses particularités concernant le fonctionnement d’acquisition d’un bien immobilier. De plus, elles sont plus ou moins méfiantes en fonction des pays. Si le cadre géopolitique est instable ou que la zone est réputée pour le blanchiment d’argent, elle sera nécessairement beaucoup plus craintive car le risque de d’évaluation du bien financé sera important.

Malgré cela, il est tout-à-fait possible de mener à bien son projet d’achat à l’étranger avec de solutions dédiées et proposées par les banques.

 

 

1 – Les banques sont frileuses pour financer l’immobilier à l’étranger

Les banques sont souvent réticentes aux projets immobiliers à l’étranger, pour la simple et bonne raison qu’elles ne connaissent pas forcément le marché immobilier local ou la législation applicable en dehors de leur territoire.

Ainsi, il est difficile pour votre banque d’évaluer le prix du bien car c’est un des critères importants avant d’accorder un prêt. Par exemple, un bien immobilier acheté bien au-delà de sa valeur réelle sur le marché immobilier peut être un motif de refus de prêt. Or, apprécier ce critère à l’étranger, est bien moins aisé qu’en Europe.

En revanche, un financement dans les pays assimilés à des paradis fiscaux, connus pour le blanchiment d’argent, ou ayant une politique instable, sera quasiment impossible à décrocher.

Enfin, la barrière de la langue n’est pas une difficulté insurmontable mais il pourra vous être demandé la traduction apostillée des actes officiels de vente. De leur côté, les banques savent traduire les offres de prêt en plusieurs langues et ont des services dédiés pour ce type d’opérations.

 

2 – La garantie proposée doit être solide pour l’acceptation du dossier

Au-delà de la capacité de rembourser votre emprunt, il faut démontrer à votre banque, grâce à vos revenus et vos éventuels revenus locatifs que vous pourrez vous acquitter de votre prêt.

L’important pour votre banque, lors d’un achat immobilier à l’étranger est la garantie que vous pouvez lui offrir dans le but de diminuer son risque.

3 options de garanties s’offrent à vous.

• La caution solidaire d’une personne physique ou morale (pas acceptée dans tous les pays)
• Le nantissement (ou prêt Lombard), c’est-à-dire le blocage de votre épargne personnelle jusqu’à la fin du crédit,
• L’hypothèque conventionnelle, c’est la garantie sur un bien immobilier situé dans votre pays d’origine dont vous êtes déjà propriétaire et pour lequel il n’y a plus de crédit en cours, ou un solde restant dû de crédit permettant une reprise d’encours (octroi d’un nouveau crédit sur base de la valeur actuelle du bâtiment, déduction faite du solde restant dû du crédit initial).

 

3 – Prêt hypothécaire

Le crédit hypothécaire est un prêt réservé aux détenteurs, ou futurs détenteurs, d’un bien immobilier. Certaines banques peuvent vous octroyer un crédit hypothécaire pour l’achat d’un bien à l’étranger.

Pour couvrir le risque, elles exigent alors de prendre une garantie en 1^er rang (non déjà garantie dans une autre banque) sur un bien que vous possédez déjà dans votre pays d’origine.

Ce bien hypothéqué doit être d’une valeur suffisante pour couvrir le montant du solde restant dû de votre éventuel crédit en cours + le montant à emprunter pour votre achat immobilier à l’étranger.

Dans tous les cas, pour un crédit hypothécaire, la banque vous prêtera entre 70 % et 100 % du prix d’achat du bien à acquérir à l’étranger, selon votre « qualité client », votre capacité de remboursement et la valeur du bien à prendre en garantie.

 

Exemple

Vous êtes propriétaire d’une maison d’une valeur de 500 000 € avec un capital restant dû de 80 000 € (crédit initial pour l’acquisition de ce bien). Vous pourriez, selon les critères indiqués au-dessus, contracter un crédit hypothécaire d’une valeur maximale de 420.000 €. Sachant que vous devrez assumer en fonds propres, les frais d’actes notariés et de crédit au minimum.

Toutefois, selon votre capacité de remboursement et la qualité client que vous avez dans votre banque, le montant emprunté pourrait être revu à la baisse. Le fond propre à injecter augmentant par conséquent.

 

Conseil :

Le plus efficace est de demander une simulation de crédit à votre conseiller bancaire habituel. Il pourra aussi vous proposer d’autres variantes de crédits hypothécaires plus adaptées à votre situation.

 

4 – Prêt Lombard

Ce sont des crédits immobiliers dont vous ne rembourserez le capital emprunté qu’en une fois, au terme de votre crédit. En résumé, vous ne payez que des intérêts (plus élevés que le crédit hypothécaire classique) pendant toute la durée du crédit.

Bien souvent, ce type de crédit est contracté parce qu’une importante rentrée d’argent est prévue à un moment donné (perception d’une assurance pension, vente d’un bien immobilier…).

Une garantie personnelle peut donc y être nantie (épargne, assurance pension, …). C’est-à-dire que la banque bloque une partie ou tout pendant toute la durée du crédit.

Dans ce cas, la banque vous prête entre 60 et 100 % de votre épargne, en fonction du risque présumé du placement.

5 – En cas de refus de votre banque, comment financer son achat immobilier à l’étranger ?

Si vous ne possédez aucun bien à donner en garantie à votre banque, vos chances de succès sont minces, voire inexistantes.

Pour que votre banque vous suive dans votre projet, Il vous faudra alors solliciter une banque locale. Elle sera la seule à pouvoir répondre à vos attentes.

En cas d’expatriation, il est même conseillé d’envisager cette option dès le départ, puisque l’ouverture d’un compte bancaire dans le pays d’accueil est bien souvent un prérequis pour en devenir résident fiscal à titre temporaire ou permanent.

Si vous parlez la langue du pays dans lequel vous souhaitez investir, vous pourrez vous occuper vous-même des démarches

6 – Prêt avec une banque locale

Dans le cas d’une demande de crédit à une banque locale, plusieurs points d’attention s’imposeront à vous. En effet, il y a de nombreux inconvénients à souscrire un crédit immobilier à l’étranger.

Dans la plupart des cas, la banque locale demandera de faire traduire les documents nécessaires à la constitution du dossier de prêt. Vous devrez donc faire appel à un traducteur agréé par la banque.

De plus, certaines banques locales sont réticentes à l’octroi d’un crédit immobilier à une personne domiciliée, totalement ou en partie, à l’étranger car c’est un risque pour elle de ne pas vous localiser ou de ne pas pouvoir vous joindre en cas de litige.

Sans oublier que pour vous, il sera difficile de suivre votre dossier à distance entre le décalage horaire, les rendez-vous à la banque, ou même les virements de fonds selon les pays et la devise locale.

De plus, le taux d’emprunt peut être, selon les pays, plus ou moins élevé qu’en Europe.

Il n’est pas toujours possible non plus, ou aussi facile, d’obtenir un crédit à taux fixe. Ainsi le taux variable peut être privilégié selon les habitudes bancaires d’un pays à l’autre.

Enfin, faites attention à la législation du pays dans lequel vous empruntez, elle est souvent moins protectrice que votre pays d’origine.

 

7 – En cas de refus de la banque, comment financer son achat immobilier à l’étranger ?

Tout d’abord, sachez mettre toutes les chances de votre côté pour ne pas essuyer de refus. Pour cela, faire appel à un agent immobilier ou utiliser un simulateur de prêt immobilier en ligne pour cibler les établissements bancaires les plus susceptibles de financer votre projet immobilier à l’étranger constitue une aide précieuse.

Malgré tout, si vous n’avez aucune garantie à apporter à la banque, vos chances de succès sont minces, voire inexistantes.

Il vous faudra alors solliciter une banque locale. Elle sera la seule à pouvoir répondre à vos attentes. En cas d’expatriation, il est même conseillé d’envisager cette option dès le départ, puisque l’ouverture d’un compte bancaire dans le pays d’accueil est bien souvent un prérequis pour en devenir résident fiscal à titre temporaire ou permanent.

Si vous parlez la langue du pays dans lequel vous souhaitez investir, vous pourrez faire vous-même les démarches. Dans le cas contraire, l’aide de votre agent immobilier sera fortement appréciée.

La banque vous proposera une assurance spéciale sauf pour les pays à risque et dans ce cas il sera possible de déléguer ce risque à un assureur externe.

8 – Faites-vous conseiller sur place par un agent immobilier assermenté

Un conseiller immobilier indépendant est un professionnel qui fournit des services de conseil, de médiation et de gestion d’opérations immobilières liées à l’achat, la vente, la location ou l’échange de biens immobiliers de manière autonome sans agence immobilière qui la régit.

Parmi les fonctions d’un professionnel de l’immobilier, il y a la négociation de bout en bout entre le client et le vendeur, la gestion des processus d’achat, ainsi que les procédures correspondantes et, en même temps, le suivi tant sur les procédures commerciales inscrites dans la loi.

Un point primordial est la confiance. Si vous ne vous sentez pas à l’aise avec votre agent, vous ne serez pas serein lors de votre achat.

 

Conclusion

Le chemin vers votre paradis est semé d’embuches et d’obstacles. Mais aucun n’est insurmontable. Votre agent immobilier sur place est la personne essentielle qui vous guidera dans le choix de votre bien, se chargera des démarches administratives locales et vous renseignera sur les méthodes de financements bancaires appropriées.

Entourez-vous d’un agent immobilier de qualité et de confiance. Il vous aidera à réaliser vos rêves !