Acheter un terrain EJIDAL ou un terrain communal ?

 

 

Propriété privée et terres EJIDAL : qu’est-ce qui est le mieux ?

 

La recherche de propriété offrant d’excellents avantages pour l’avenir soulève un problème auquel de nombreux nouveaux investisseurs sont confrontés : une différence notable dans les coûts des terrains.

Comme tout investissement immobilier, l’achat d’un terrain implique de s’informer et de comparer sur les options qu’offre le marché. Dans le processus d’achat, ce moment est décisif pour les avantages et la stabilité qu’il apportera à l’avenir.

Compte tenu de cette recherche, une option apparemment plus pratique peut être présentée en raison de ses faibles coûts : les lots ejidal, mais ils ne sont pas la meilleure option en raison des problèmes juridiques qu’ils présentent.

Dans cet article, nous parlerons en détail des différences entre la propriété privée et la terre légale, et quelle est la meilleure option pour investir dans l’immobilier.

 

Qu’est-ce qu’une terre ejidal ?

 

Avant de commencer à nommer les différences entre ces types de terres, nous allons définir ce qu’est une terre ejidal :

Ce sont des portions de terres que le gouvernement accorde aux habitants d’une zone pour réaliser les projets que l’Assemblée d’Ejidal détermine en fonction des besoins de la communauté.

Les terres d’Ejidal peuvent être classées en trois types :

1 – Terrain destiné aux établissements humains : C’est une zone qui a été affectée au développement de la vie communautaire, généralement située dans une zone urbanisée et dotée d’un cadre juridique.

2 – Terre à usage commun : C’est une extension de terre destinée à la subsistance économique ou au mode de vie d’une communauté.

3 – Terrain parcellaire : Dans ce cas, le même terrain est partagé par un ou plusieurs « ejidatarios ».

 

L’origine de la terre ejidal remonte à l’époque de la Révolution mexicaine lorsque la terre a été répartie entre les paysans afin de l’utiliser pour la culture.

La loi agraire de 1915 établit que cette extension de terre est une propriété fédérale, qui peut être utilisée comme terre collective, divisée entre plusieurs propriétaires et n’a pas la possibilité d’être vendue ou héritée.

Pour la plupart, les terres ejidal sont utilisées pour des activités agricoles ou d’élevage. Dans la République mexicaine, l’ejidal est composé de trois organes principaux :

1 – L’Assemblée Ejidal

2 – Le Commissariat Ejidal

3 – Conseil de Surveillance

Au Mexique, il y a près de 32 000 ejidos et plus de 5,6 millions d’ejidatarios, c’est-à-dire qu’un peu plus de la moitié des terres du pays sont en possession d’ejidos et de communautés agraires, il est donc entendu que la majorité, les forêts, les montagnes, les jungles, les mines , les pièces d’eau, entre autres, sont des biens sociaux.

 

Qu’est-ce que la terre légale ou la propriété privée ?

Une propriété légale ou privée est celle qui appartient à un seul propriétaire, qui a les actes de propriété à son nom, peut en faire usage comme il l’entend et a le pouvoir absolu de vendre, de louer ou d’hériter de ladite propriété.

Ce qui caractérise les terres privées, c’est que l’ensemble du processus de vente est effectué dans le cadre d’un processus légal et approuvé par un notaire public.

Pour qu’une propriété soit déclarée privée, il est nécessaire d’enregistrer les actes au registre public de la propriété.

 

Quelles sont les différences entre un terrain ejidal et un terrain légal ?

 

Bien que les deux soient des extensions de terres, les terres légales et ejidales ont une série de caractéristiques qui les différencient en raison de leur utilisation et de leur modalité. Ensuite, nous les approfondirons.

Ces différences peuvent être classées en 4 grandes catégories :

1 – En termes de propriété ou de titularité

2 – En matière de documentation

3 – En termes de personne ou de propriétaire

4 – En termes d’utilisation

 

1. En termes de propriété ou de titularité

 

Comme nous l’avons mentionné, un terrain légal a les actes qui garantissent les droits de possession de la propriété.

Pour conclure le processus d’achat et de vente d’un terrain privé, il est nécessaire d’agir au nom du nouveau propriétaire et d’enregistrer ce changement de propriétaire dans le registre public de la propriété.

La terre ejidal n’a pas d’acte public au nom d’un particulier, elle appartient à l’État et est attribuée à un ejidatario pour un certain usage, stipulant des conditions et des modalités spécifiques pour sa gestion.

Dans le cas des terres ejidales, le processus de vente ne peut pas se faire car la personne à qui elle a été accordée, ne peut pas vendre ces terres, elle ne peut que les transférer ou les céder à d’autres ejidatarios.

 

2. En termes de documentation

 

terrains légaux doivent avoir l’acte correspondant dûment enregistré au registre public de la propriété, avec lequel ils peuvent obtenir le titre de propriété qui garantit pleinement le pouvoir de disposer du terrain.

Le registre public de la propriété est une institution fédérale qui concentre toutes les informations relatives aux propriétaires, aux transferts et aux modifications qui ont été apportées au registre d’une propriété en particulier.

Grâce à elle, les futurs propriétaires peuvent obtenir une sécurité juridique en vérifiant les informations tels que :

• Le propriétaire actuel de la propriété.
• L’actualisation de toute charge du terrain.
• Le pouvoir qu’a le propriétaire à utiliser et à profiter de cette propriété.

Les terres légales du Yucatán sont enregistrées dans le registre public de la propriété, pour lesquelles il est nécessaire que le propriétaire – qu’il soit privé ou immobilier – ait les actes, car un sceau pour prouver cet enregistrement.

Dans le cas des terres ejidales, celles-ci disposent d’un certificat de droits parcellaires, dont la seule fonction est d’autoriser les ejidatarios à utiliser les terres que l’État leur a concédées ; mais il ne les reconnaît pas comme propriétaires.

Avoir le certificat de parcelle, à de nombreuses reprises, fait croire aux ejidatarios qu’ils ont des droits de propriété, et donc ils essaient de vendre le terrain, mais ce n’est pas légal.

3. En termes de personne ou de type de propriétaire

 

Comme ce sont des terres concédées par le gouvernement, les terres « ejidal » sont la propriété de l’État, de sorte que les ejidatarios n’ont aucun pouvoir légal de vendre, de céder ou de louer ; et ils sont obligés de remettre les terres au gouvernement au cas où celui-ci déciderait de es récupérer ou  de les exproprier.

Au contraire, la terre privée appartient à une seule personne qui a toute liberté d’en faire l’usage qui lui convient ; soit en la vendant, soit en la cédant à sa famille puisqu’il a la documentation en tant que seul et véritable propriétaire.

Une autre différence est que tous les propriétaires de biens immobiliers, y compris les terrains, doivent payer une taxe foncière annuelle. Dans le cas d’un ejidal, les ejidatarios n’ont pas cette obligation, cependant, ils doivent payer une contribution à l’ejido.

4. En termes d’utilisation

 

Cette section fait référence à l’usage qui est donné au terrain, par exemple à des fins commerciales, résidentielles ou industrielles.

Sur un terrain privé, vous avez la liberté de développer tout projet tel que : une maison d’habitation, des aménagements verticaux, des locaux commerciaux. Cela dépendra de l’usage du sol dont dispose le terrain.

La terre ejidal ne peut être utilisée que pour développer les activités ou les travaux spécifiés par l’assemblée ejidal au profit de la population. Cependant, il existe une alternative pour ceux qui se demandent comment convertir la terre ejidal en propriété privée.

Cela se produit lorsque le terrain de l’ejido est destiné à un usage résidentiel, il continuera d’appartenir à l’État jusqu’à ce que l’Assemblée accorde le terrain aux ejidatarios sous forme de lots. C’est alors qu’après une série de procédures, l’ejidatario peut acquérir les droits sur le terrain pour le vendre, le louer, ou en hériter, entre autres.

 

Risques lors de l’achat d’un terrain ejidal

 

À première vue, les lots d’ejido – à la fois dans le Yucatán et dans le reste du pays – peuvent sembler être une meilleure option pour investir sans allouer une grosse somme d’argent en raison du coût abordable, cependant, c’est un « avantage » à court terme car l’acquisition d’un de ces terrains peut entraîner des problèmes dans le futur :

Ce sont des propriétés qui appartiennent à l’État, par conséquent, leur vente est illégale.

La « vente » des terres ejido est exposée à la fraude ; car, en l’absence d’un document prouvant leur propriété, il peut y avoir plusieurs « propriétaires » d’un même terrain.

L’État a pleinement le droit d’exproprier le terrain à tout moment, il y a donc une chance de perdre le terrain et l’investissement dans celui-ci.

En l’absence d’un document garantissant la propriété de ces terres, il n’y a pas de support qui offre une sécurité juridique pour protéger l’investisseur, ses droits et la terre elle-même.

 

Avantages d’acheter un terrain légal

 

Contrairement au foncier ejidal qui n’offre pas de sécurité juridique à l’acquéreur, le foncier légal sécurise votre investissement et votre patrimoine, en réalisant l’intégralité du processus d’achat dans le respect de la loi.

Parmi les principaux avantages, citons :

Accréditation en tant que seul et véritable propriétaire, qui confère tous les droits sur le terrain acquis.

Obtention du soutien des autorités judiciaires en cas d’inconvénients pouvant survenir contre des tiers.

Facilité d’héritage ou de vente, car il sera possible de vérifier qui est le propriétaire et, à son tour, la sécurité juridique est accordée à l’acheteur, ce qui donne une plus grande valeur à la propriété.

Accès au financement hypothécaire en utilisant la propriété comme garantie pour les entités financières.

En ayant le pouvoir de louer, vous pouvez obtenir des bénéfices supplémentaires en louant votre terrain à des franchisés, voire obtenir des revenus sans investir davantage.

S’il est important de privilégier les terrains dont le coût est dans les limites du budget qui leur est alloué, il est également essentiel de réfléchir au rapport coût-bénéfice de l’investissement à réaliser, car il ne vaut pas la peine de risquer de l’argent pour des terrains qui ne garantit pas la sécurité et la stabilité recherchées dans un investissement.

En ce sens, bien que cela nécessite un investissement plus important, il est préférable d’acquérir un terrain avec une documentation complète et conforme aux aspects juridiques qui régissent ce type de propriété, car cela se traduira par une protection des actifs et de plus grands avantages à l’avenir.

 

Processus légal d’achat

Qu’est-ce qui est requis ?

 

Il est toujours préférable de faire appel aux conseils d’un professionnel de l’immobilier. Pour mener à bien un processus d’achat légal et sûr, nous avons ces suggestions pour vous :

Engagez un notaire public : Il sera chargé de vérifier la documentation de la propriété que vous souhaitez acheter, que ce soit auprès d’un particulier ou d’une société immobilière, et effectuera le processus légal de vente.

Vérifiez l’identité du vendeur : S’il s’agit d’un particulier, assurez-vous que ses pièces d’identité sont en règle et qu’il dispose du titre de propriété du bien objet de la vente.

Vérifiez l’affectation foncière du terrain : Celle-ci doit être ajustée aux besoins de votre projet, et qu’elle possède les caractéristiques nécessaires pour que votre terrain prenne de la valeur à moyen et long terme.

Confirmez la situation juridique du bien : Assurez-vous qu’il dispose du certificat de mainlevée de privilège et que ses paiements sont à jour.

Effectuez les paiements correspondants : Tout comme le vendeur doit effectuer les paiements nécessaires pour que le bien soit à jour, en tant qu’acheteur vous devez effectuer les paiements d’impôts correspondants, ainsi que les frais de notaire.