Le FIDEICOMISO :

Le mot peut faire peur,

mais il n’y a rien de compliqué.

 

C’est, quoi, le fideicomiso ?

La fidéicomiso est au Mexique, une pratique réelle de protectionnisme mais visant une ouverture de l’économie.

En effet, c’est un acte qui permet aux étrangers de pouvoir détenir à titre « officieux » des biens immobiliers sans en être empêché par la loi protectionniste et pour cela, la personne qui veut être possesseur fiduciaire devra passer un contrat avec une banque mexicaine.

Il est à noter que la banque est, ici, le vrai détenteur du droit de la propriété. Ainsi, elle va céder l’exploitation de la propriété ou du domaine, à un étranger dans un acte notarié.

Dans ce même acte, le particulier va dicter la manière dont la banque devra gérer le bien en son nom ainsi que quelques articles parlant de la transmission du bien après le décès du possesseur fiduciaire. En contrepartie, cette personne devra payer une somme d’argent, tous les ans, en guise de « loyer ».

Quels sont les avantages de la fiducie ?

 

Le fideicomiso constitue un patrimoine autonome et indépendant qui est soumis à une finalité prédéterminée. Il est donc indépendant du patrimoine de l’administrateur, dont les biens ne peuvent être confondus.

C’est pourquoi, si un créancier du fiduciaire exerce une action contre lui, les biens soumis par le fideicomiso sont exemptés de cette action et sont donc protégés.

Les biens constituant le fideicomiso sont également indépendants du patrimoine du bénéficiaire parce qu’ils ne sont pas garantis par ses créanciers.

On peut donc affirmer que le fideicomiso est un instrument propre à apporter une plus grande sécurité juridique à une entreprise donnée.

 

Conséquences du fideicomiso

Suite à ce contrat, l’étranger qui a investi et ayant eu recours au fideicomiso, sera « considéré » comme étant le propriétaire du bien pendant 50 ans, qu’il pourra renouveler de 50 ans encore, s’il le souhaite, tout en prenant en compte que c’est la banque fiduciaire qui est la propriétaire légale du bien. Néanmoins, l’investisseur pourra jouir du bien selon son choix. Il peut le vendre, l’hypothéquer, l’hériter, l’aménager ou le démolir. Il pourra également choisir les personnes de son entourage ou de sa famille qui bénéficieront de la fiducie avec lui.

 

Un fideicomiso, ça vaut le coup ?

Il est quand même rentable d’investir dans la fiducie pour seulement 300 dollars par an, tout en pouvant bâtir vos projets, même dans les zones interdites ou dans les zones restreintes.

De ce fait, le contrat concerne trois personnes morales dont le vendeur de la propriété ou le « fideicomitente », l’institution bancaire qui est « l’instututo fiduciario » et enfin l’acheteur en tant que bénéficiaire ou l’investisseur qui est appelé le « fideicomisario ».

Les 2 000 dollars que vous payez à la base seront destinés pour l’élaboration du dossier et l’obtention du permis qui sera délivré par le ministère mexicain des affaires étrangères. De plus, la banque vous facturera des frais annuels supplémentaires pour couvrir ses services à titre de fiduciaire.

 

Investir au Mexique parait un peu difficile au début, surtout quand on ne sait pas comment faire. Il suffit simplement d’une « explication de texte » pour se rendre compte que ce n’est pas si compliqué.

Le Fideicomiso est un moyen simple, pratique et sans risque pour acquérir un bien au Mexique.

Mais avant de rentrer dans les détails, une explication des termes utilisés pour le fideicomiso s’impose.

 

Quelques termes techniques

 

La fiducie, c’est le contrat qui permet de transmettre ses biens ou de l’argent à un tiers.

Le fiduciaire est la banque qui agira au nom du bénéficiaire.

Le bénéficiaire est la personne morale ou physique qui reçoit les biens (en l’occurrence, vous).

 

En résumé, le fideicomiso est un fond de placement immobilier détenu en votre nom par une banque mexicaine de votre choix (fiduciaire) qui défendra vos intérêts en tenant seulement compte de vous et des personnes que vous aurez choisi pour bénéficier de la fiducie (le contrat).

Etant le bénéficiaire de votre fiducie, vous gardez le contrôle complet de votre immobilier en conservant l’utilisation de la propriété. Par exemple, vous pouvez y habiter, le louer, l’améliorer, l’hypothéquer, le vendre ou le faire hériter à la personne que vous voulez.

 

Comment faire la transaction ?

Pour réaliser cette transaction, 4 parties sont nécessaires : l’agent immobilier ou le promoteur, la banque, le notaire ou l’avocat (c’est selon votre choix) et le bénéficiaire (vous). Tous ont un rôle bien précis dans cette transaction. C’est pourquoi avoir les bonnes personnes de votre côté est si important.

 

Quelle procédure faut-il suivre pour que les biens restent en la possession du fideicomiso ?

Avec le transfert des biens au fideicomiso, ces biens acquièrent un caractère fiduciaire et le contrat prend alors effet à l’égard des tiers. S’il s’agit de biens enregistrables, tels qu’un immeuble, l’effet s’applique dès leur enregistrement.

 

En revanche, lorsqu’il s’agit de biens non enregistrables, ils sont transférés selon leur nature : s’il s’agit de biens meubles, ils sont transférés par contrat et par tradition de la chose ; s’il s’agit de créances, ils font l’objet d’un contrat de cession et d’une notification au débiteur.

 

Que doit contenir le contrat de fiducie ?

1 – Identification des biens contractuels. Si une identification précise n’est pas possible, une description doit au moins être fournie.

2 – Condition ou délai auquel les biens sont soumis au domaine fiduciaire, en l’occurrence 50 ans.

Destination des biens à la fin du fideicomiso.

Droits et obligations du fiduciaire et moyens de le remplacer.

 

Quelles sont les causes de la révocation ou de la révocation de l’administrateur ?

Révocation judiciaire pour manquement aux obligations assumées. Le juge peut procéder à la demande du mandataire ou du bénéficiaire, sur convocation du mandataire.

Décès ou incapacité déclarée judiciairement s’il s’agit d’une personne physique.

Dissolution de la société lorsque le fiduciaire est une personne morale.

Faillite ou liquidation de l’administrateur.

Renonciation (uniquement si le contrat l’avait prévu, et moyennant juste cause). La renonciation prend effet après le transfert du patrimoine du trust au fiduciaire substitué, c’est-à-dire à celui qui est désigné pour le remplacer.

 

Acheter par une fiducie:

1500 €uros de mise en place du contrat

 

500 €uros de frais d’inscription

2% de frais d’acquisition

Frais d’enregistrement de 1%

1% frais de notaire

500 €uros de frais annuels

 

En résumé, si vous achètez votre condominio, villa ou maison, au Mexique, il faudra ajouter entre 10.000 et 12.000 €uros et entre 500 et 600 €uros de fideicomiso à payer à la banque, tous les ans.

 

J’espère que cela vous donnera le goût de venir faire un tour sur la Riviera Maya.  Ne vous occupez pas des on-dit et des ragots colportés par les médias sur le Mexique, c’est réellement un beau pays qu’il fait découvrir. Vous n’aurez pas assez de votre vie pour découvrir tout ce qu’il y a à voir ici. Ce pays est plein de bonnes surprises. Allez, je vous attends, venez !!!!

 

Voilà, c’est tout pour aujourd’hui.

Hasta la proxima y que le vaya bien !!!!!!