Le FIDEICOMISO :

Une transaction bien simple.

 

C’est quoi, le fideicomiso ?

 

C’est un acte qui permet aux étrangers de pouvoir détenir des biens immobiliers en passant un contrat avec une banque mexicaine.

Il est à noter que la banque est, ici, le vrai détenteur du droit de la propriété. Ainsi, elle va céder l’exploitation de la propriété ou du domaine, à un étranger dans un acte notarié.

Dans ce même acte, le particulier cèdera a la banque, le droit de gérer le bien en son nom,  ainsi que quelques articles parlant de la transmission du bien après le décès du possesseur fiduciaire. En contrepartie, cette personne devra payer une somme d’argent, tous les ans, en guise de « loyer ».

Quels sont les avantages de la fiducie ?

Le fideicomiso constitue un patrimoine autonome et indépendant qui est soumis à une finalité prédéterminée. Il est donc indépendant du patrimoine de l’administrateur, dont les biens ne peuvent être confondus.

C’est pourquoi, si un créancier du fiduciaire exerce une action contre lui, les biens soumis par le fideicomiso sont exemptés de cette action et sont donc protégés. En quelques mots, comme le particulier n’est pas propriétaire, le bien ne pourra pas être saisi. 

Les biens constituant le fideicomiso sont également indépendants du patrimoine du bénéficiaire parce qu’ils ne sont pas garantis par ses créanciers.

On peut donc affirmer que le fideicomiso est un instrument propre à apporter une plus grande sécurité juridique à une entreprise donnée.

 

Définitions : nue-propriété et usufruit

La nue-propriété désigne la propriété d’un bien dont le titulaire ne possède pas la jouissance, en l’occurrence, la banque.

La jouissance de ce bien, dans ce cas appelé usufruit, est donnée à une autre personne, l’acheteur du bien.

La nue-propriété constitue, avec l’usufruit, l’un des droits démembrés de la propriété. Le droit de propriété est démembré alors de la manière suivante : la nue-propriété pour le propriétaire, l’usufruit pour l’usufruitier.

 

Conséquences du fideicomiso

Suite à ce contrat, l’étranger qui a investi et ayant eu recours au fideicomiso, sera « considéré » comme étant l’usufruitier du bien pendant 50 ans. Il pourra, alors, renouveler de 50 ans encore, s’il le souhaite, tout en prenant en compte que c’est la banque fiduciaire qui est la propriétaire légale du bien.

Néanmoins, l’investisseur pourra jouir du bien selon son choix. Il pourra le vendre, l’hypothéquer, l’hériter, l’aménager ou le démolir. Il pourra également choisir les personnes de son entourage ou de sa famille qui bénéficieront de la fiducie avec lui. Les personnes bénéficiaires seront inscrit sur le contrat de vente.

Un fideicomiso, ça vaut le coup ?

Le contrat fiduciaire, qui coûte environ 2 000 dollars et est destiné à l’obtention du permis qui sera délivré par le ministère mexicain des affaires étrangères. De plus, la banque vous facturera des frais annuels supplémentaires, d’environ 400 dollars pour couvrir ses services à titre de fiduciaire.

Le Fideicomiso est un moyen simple, pratique et sans risque pour acquérir un bien au Mexique.

 

Quelques termes techniques

 

 

La fiducie, c’est le contrat qui permet de transmettre ses biens ou de l’argent à un tiers.

Le fiduciaire est la banque qui agira au nom du bénéficiaire.

Le bénéficiaire est la personne morale ou physique qui reçoit les biens (en l’occurrence, vous).

En résumé, le fideicomiso est un fond de placement immobilier détenu en votre nom par une banque mexicaine de votre choix (fiduciaire) qui défendra vos intérêts en tenant seulement compte de vous et des personnes que vous aurez choisi pour bénéficier de la fiducie (le contrat).

Etant le bénéficiaire de votre fiducie, vous gardez le contrôle complet de votre immobilier en conservant l’utilisation de la propriété. Par exemple, vous pouvez y habiter, le louer, l’améliorer, l’hypothéquer, le vendre ou le faire hériter à la personne que vous voulez.

 

Comment faire la transaction ?

Pour réaliser cette transaction, 3 parties sont nécessaires : l’agent immobilier ou le promoteur, la banque, le notaire ou l’avocat (c’est selon votre choix) et le bénéficiaire (vous). Tous ont un rôle bien précis dans cette transaction. C’est pourquoi avoir les bonnes personnes de votre côté est si important.

 

Que doit contenir le contrat de fiducie ?

 

1 – Identification des biens contractuels. Si une identification précise n’est pas possible, une description doit au moins être fournie.

2 – Condition ou délai auquel les biens sont soumis au domaine fiduciaire, en l’occurrence 50 ans.

3 – Destination des biens à la fin du fideicomiso.

4 – Droits et obligations du fiduciaire et moyens de le remplacer.

 

Quelles sont les causes de la révocation de l’administrateur du fideicomiso ?

Le juge peut procéder à la demande de révocation d’ un fideicomiso en cas de  ;

• Manquement aux obligations assumées. 

• Décès ou incapacité déclarée judiciairement s’il s’agit d’une personne physique.

• Dissolution de la société lorsque le fiduciaire est une personne morale.

• Faillite ou liquidation de l’administrateur.

• Renonciation (uniquement si le contrat l’avait prévu, et moyennant juste cause). La renonciation prend effet après le transfert du patrimoine du trust au fiduciaire substitué, c’est-à-dire à celui qui est désigné pour le remplacer.

 

 

Combien coûte une fiducie :

2000 €uros de mise en place du contrat

500 €uros de frais d’inscription

400 dollars de frais annuels

Les frais supplémentaires 

3% de frais d’acquisition

1 ou 2 % de Frais d’enregistrement 

1 ou 2 % frais de notaire

 

En conclusion

 

En résumé, si vous achètez votre condominio, villa ou maison, au Mexique, il faudra ajouter entre 10.000 et 12.000 €uros et entre 500 et 600 €uros de fideicomiso à payer à la banque, tous les ans.

J’espère que cela vous donnera le goût de venir faire un tour sur la Riviera Maya.  Ne vous occupez pas des on-dit et des ragots colportés par les médias sur le Mexique, c’est réellement un beau pays qu’il fait découvrir. Vous n’aurez pas assez de votre vie pour découvrir tout ce qu’il y a à voir ici. Ce pays est plein de bonnes surprises. Allez, je vous attends, venez !!!!

 

Voilà, c’est tout pour aujourd’hui.

Hasta la proxima y que le vaya bien !!!!!!