Le compte séquestre au Mexique  

 

 

Le compte « Escrow » ou compte séquestre au Mexique

 

La mise en œuvre de nouvelles technologies qui assurent la sécurité des parties lors du processus de transaction immobilière est de plus en plus courante.

À cet égard, un terme qui a gagné du terrain est le séquestre, l’entiercement ou escrow, en anglais. En ce sens, il est de plus en plus courant d’entendre que le prix de vente de la propriété sera payé par séquestre et il est donc, intéressant, d’analyser la portée de ce terme au Mexique.

Le séquestre est utilisé pour s’assurer que les fonds d’une transaction immobilière changent de mains à la clôture et consiste à garantir au vendeur, le paiement du prix et, en même temps, à assurer à l’acheteur que ledit paiement ne sera effectué qu’après les investigations correspondant à la propriété du bien.

 

Un séquestre est-il requis au Mexique pour conclure une transaction immobilière ?

 

Aujourd’hui, nous constatons que de plus en plus de transactions immobilières nécessitent l’utilisation d’un séquestre.

L’utilisation du séquestre au Mexique a été « importée » des États-Unis en tant que moyen sûr et efficace de transférer des fonds entre un acheteur et un vendeur.

Avant l’utilisation du séquestre, il était courant au Mexique que les acheteurs versent directement aux vendeurs un acompte immobilier compris entre 10% et 30% du prix de vente total au moment de la signature d’un simple accord préliminaire d’achat-vente.

Ces paiements initiaux allaient directement sur le compte du vendeur, avant le début de toute procédure de clôture. Cette pratique commerciale fonctionne, tant qu’il n’y a pas de conflits ou de problèmes avec la transaction. Cependant, lorsque des problèmes surviennent lors et que le vendeur a l’argent de l’acheteur, demander un remboursement de fonds peut être un problème.

Suppression des risques

 

« Escrow » supprime ce risque de l’équation. Tout acompte est placé sur un compte séquestre qui n’est contrôlé unilatéralement par aucune partie. Les acheteurs et les vendeurs qui utilisent « l’entiercement », sont plus motivés pour conclure une affaire et sont donc plus vigilants dans l’élaboration des détails qui pourraient retarder la conclusion.

Le séquestre au Mexique

 

L’utilisation de l’entiercement au Mexique est relativement nouvelle et, n’est pas communément utilisée par les professionnels de l’immobilier.

Lorsque l’escrow n’est pas utilisé et qu’un vendeur dispose de 10 à 30 % de l’argent de l’acheteur, le vendeur peut se sentir moins motivé pour résoudre tout problème de titre ou de clôture. Malheureusement, il arrive souvent que des acheteurs règlent les problèmes de titre du vendeur lorsque le dépôt fiduciaire n’est pas utilisé.

Les acheteurs n’ont pas non plus à s’inquiéter du fait que les vendeurs conservent l’acompte et ne vendent pas la propriété.

Les options des acheteurs dans ces cas sont les suivantes :

1) Payer et résoudre les problèmes de titre du vendeur,

2) Réclamer le retour de l’acompte

3) Intenter une action en justice.

Dans la plupart des cas, les acheteurs trouvent plus simple de renoncer à l’achat du bien par contre lorsque les fonds sont bloqués, le vendeur doit s’assurer que son titre soit en règle et que la transaction soit conclue avant de recevoir les fonds.

 

Quelques questions

 

Étant donné que l’entiercement n’est pas réglementé au Mexique, que doivent rechercher un acheteur et un vendeur lors du choix d’une société d’escrow ?

Voici les questions les plus fréquentes.

 

Comment puis-je savoir si une société d’entiercement est digne de confiance ?

 

C’est la question la plus importante. Assurez-vous que votre société d’entiercement est en activité depuis des années et qu’elle est prête à vous fournir des références.

 

Les sociétés d’entiercement au Mexique sont-elles réglementées et assurées ?

 

Il convient de mentionner que ni le contrat ni la fourniture du service d’entiercement ne sont réglementés au Mexique, de sorte que le service est généralement fourni par des sociétés étrangères, cependant, il existe une société mexicaine qui opère par l’intermédiaire d’une commission commerciale. Dans tous les cas, si vous souhaitez faire usage de ce mécanisme, il est préférable de vous adresser à un notaire pour le mettre en œuvre correctement au regard de la législation.

 

Quelles informations un acheteur et un vendeur doivent-ils fournir à la société d’entiercement ?

 

La société du séquestre vous demandera de remplir un formulaire Know Your Client (KYC). Les sociétés d’entiercement américaines et mexicaines auront des formes et des exigences différentes, et généralement le formulaire mexicain « KYC » est plus long que le formulaire américain en raison des lois anti-blanchiment d’argent strictes et compliquées au Mexique. En plus du « KYC », la société d’entiercement voudra voir les identifications des parties ainsi qu’une copie de l’accord d’achat et de vente entre les parties.

 

Puis-je demander à la société d’escrow de modifier les termes du contrat d’entiercement pour des conditions ou des termes spécifiques ?

 

La plupart des sociétés d’escrow préfèrent utiliser leurs formulaires standard, mais devraient être disposées à apporter des modifications mineures pour clarifier les termes et conditions du déblocage/décaissement des fonds en entiercement. Les sociétés d’entiercement ne négocient pas les termes de l’accord d’achat et de vente entre un acheteur et un vendeur. Le travail de l’agent de séquestre consiste à vérifier qu’une transaction est conclue et à verser les fonds conformément aux instructions des parties.

 

Que se passe-t-il si un acheteur et un vendeur ont un différend concernant le contrat de vente ?

 

Si un différend survient entre l’acheteur et le vendeur sur les termes du contrat de vente, la plupart des sociétés de dépôt fiduciaire essaieront d’aider à résoudre le différend dans la mesure où cela est légalement possible. Ce n’est cependant pas une obligation de la société d’entiercement. Si l’acheteur et le vendeur ne parviennent pas à un accord, une société d’entiercement peut « saisir » les fonds dans le compte d’entiercement, en supposant que l’accord d’entiercement est régi par la loi américaine. En bref, la société d’entiercement remettra les fonds déposés à un tribunal et, lorsque le différend est résolu, les fonds seront libérés du tribunal.

 

La société d’entiercement fournit-elle une déclaration de clôture ?

 

Si vous avez acheté un bien immobilier aux États-Unis ou au Canada, vous êtes habitué à recevoir une déclaration de clôture d’un agent ou d’une société d’entiercement. Ce n’est pas courant au Mexique, cependant, demandez à votre société d’entiercement de fournir une déclaration de clôture, car elle devrait vous la fournir.

La société d’entiercement aidera-t-elle à changer la devise si les décaissements doivent être effectués dans une devise différente de celle des fonds dans l’entiercement ?

 

Souvent, un séquestre au Mexique sera détenu en dollars américains, mais certains paiements de clôture doivent être effectués en pesos. Certaines sociétés d’entiercement fournissent des services de change, tandis que d’autres ne le font pas.