L’achat immobilier au Mexique, et plus particulièrement sur la Riviera Maya (Playa del Carmen, Tulum, Cancún, Puerto Morelos), suscite de nombreuses interrogations, notamment chez les investisseurs étrangers.

 Voici les 10 questions les plus recherchées sur Google, accompagnées de réponses basées sur des sources officielles et professionnelles.

 

1 – Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Mexique ?

 

La réponse est Oui.

Un étranger peut légalement acheter un bien immobilier au Mexique.
Dans les zones dites restreintes (moins de 50 km des côtes et 100 km des frontières), l’achat se fait via un fideicomiso, un trust bancaire mexicain.

Le fideicomiso :

• Donne 100 % des droits d’usage, de vente, de location et d’hértage à l’acheteur,
• Est renouvelable tous les 50 ans,
• Est encadré par la loi mexicaine.

Sources :

• Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), gouvernement du Mexique
• Riviera Maya Title – Stewart Title, FAQ juridiques

 

2 – Qu’est-ce que le fideicomiso ? Est-ce sécurisé ?

 

Le fideicomiso est un contrat signé entre :

• L’acheteur étranger (bénéficiaire),
• Une banque mexicaine,
• L’État mexicain.

La banque détient le titre à titre fiduciaire, mais ne peut ni utiliser ni vendre le bien.

Ce mécanisme est utilisé depuis 1973 et reconnu par :

• La Cour suprême mexicaine,
• Les notaires publics,
• Les banques internationales.

Source :

• Banco de México & SRE – cadre légal du fideicomiso

 

3 –   Quelles sont les étapes pour acheter un bien sur la Riviera Maya ?

 

1. Sélection du bien
2. Offre d’achat écrite
3. Vérifications juridiques (due diligence)
4. Signature du contrat de promesse
5. Ouverture du fideicomiso (si étranger)
6. Signature chez le notaire
7. Enregistrement au Registre Public de la Propriété

Un notaire public mexicain est obligatoire : il représente l’État, pas l’acheteur ni le vendeur.

Source :

• Colegio Nacional del Notariado Mexicano

 

4 – Quels sont les frais à prévoir lors d’un achat immobilier au Mexique ?

 

Les frais d’acquisition représentent en moyenne 5 % à 8 % du prix du bien, incluant :

• Taxe d’acquisition (ISAI),
• Notaire,
• Enregistrement,
• Frais de fideicomiso (le cas échéant).

👉 Ces chiffres varient selon l’État (Quintana Roo, Yucatán, etc.).

Source :

• Gobierno del Estado de Quintana Roo – fiscalité immobilière

 

5 – Est-il possible d’obtenir un crédit immobilier au Mexique ?

 

Oui, mais :

• Les taux sont plus élevés qu’en Europe ou au Canada,
• L’apport demandé est souvent de 30 % à 50 %,
• Les prêts aux non-résidents sont limités.

Beaucoup d’acheteurs utilisent :

• Des fonds propres,
• Un crédit dans leur pays d’origine.

Source :

• BBVA México – crédit immobilier non-résident

 

6 – Est-ce un bon investissement immobilier sur la Riviera Maya ?

 

La Riviera Maya est l’une des régions les plus dynamiques du Mexique :

• Croissance touristique continue,
• Nouvelles infrastructures (Aéroport de Tulum, Train Maya),
• Forte demande locative.

Cependant, la rentabilité dépend exclusivement :

• De l’emplacement,
• Du prix d’achat,
• De la gestion locative.

Source :

• Secretaría de Turismo (SECTUR) – données tourisme 2024

 

7 – Quels rendements locatifs peut-on espérer ?

 

Selon les zones et le type de bien :

• Location longue durée : 5 % à 8 % brut
• Location saisonnière : jusqu’à 10–15 % brut

⚠️ Ces chiffres ne sont pas garantis et doivent être calculés au cas par cas.

Source :

• Observatorio Turístico de Quintana Roo

 

8 – L’achat en préconstruction est-il risqué ?

 

L’achat sur plan (preventa) comporte des risques réels :

• Retards de livraison,
• Changements de matériaux,
• Promoteurs peu capitalisés.

Il est essentiel de :

• Vérifier l’historique du promoteur,
• Exiger les permis de construction,
• Sécuriser les paiements.

Source :

• PROFECO (Protection du consommateur – Mexique)

 

9 – Quelles taxes paie un vendeur lors de la revente ?

 

La vente peut générer :

• Un impôt sur la plus-value,
• Ou une retenue forfaitaire si aucune optimisation fiscale n’est faite.

Le montant dépend :

• Du statut fiscal,
• Du temps de détention,
• De la résidence principale ou non.

👉 Une étude notariale est indispensable.

Source :

• SAT (Servicio de Administración Tributaria)

 

10 – Comment éviter les fraudes immobilières au Mexique ?

 

Pour réduire les risques :

• Travailler avec un agent certifié AMPI,
• Exiger une vérification du titre de propriété,
• Passer uniquement par un notaire public,
• Eviter les paiements directs non encadrés.

Source :

• Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI)