Acheter un bien immobilier au Mexique, notamment sur la Riviera Maya, peut sembler complexe à première vue. Entre les règles spécifiques pour les étrangers, les démarches notariales et les contrats, il est essentiel de bien comprendre chaque étape pour éviter les erreurs. Cet article vous guide pas à pas à travers tout le processus — de l’achat d’un bien avec fideicomiso jusqu’à la signature finale et vous explique pourquoi faire appel à un professionnel de l’immobilier est votre meilleur atout.

1.1  – Définir son projet et choisir un agent agréé

Avant toute chose, il faut identifier le type de bien recherché (résidence principale, investissement locatif, résidence secondaire).
 Pourquoi passer par un agent ?
Un agent agréé (membre de l’AMPI — Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios) assure :

• La vérification des titres de propriété,

• La négociation du prix juste,

• L’accompagnement juridique et administratif,

• Et la communication fluide entre vendeur, notaire et acheteur.

Commission : en général entre 4 % et 6 % du prix de vente, payée par le vendeur, sauf accord contraire.

1.2 – Le fideicomiso : la clé pour les étrangers

Les étrangers ne peuvent pas acheter directement un bien situé dans la zone restreinte (50 km du littoral ou 100 km des frontières).
Pour contourner cela légalement, ils achètent via un fideicomiso, c’est-à-dire un trust bancaire.

Principe :

• Une banque mexicaine détient le titre du bien, mais l’acheteur étranger reste le bénéficiaire légal.

• Il garde tous les droits : vendre, louer, transmettre ou hypothéquer le bien.

• Le fideicomiso est valable 50 ans, renouvelable ainsi, cette structure permet à un étranger d’être en sécurité juridiquement dans l’acquisition.

Coût moyen :

• Mise en place : entre 2 000 et 3 000 USD,

• Frais annuels : environ 500 à 1 000 USD selon la banque (Banorte, HSBC, Scotia, etc.).

1.3 – Le rôle du notaire (Notario Público)

Le notaire au Mexique est un fonctionnaire d’État chargé de garantir la légalité de la transaction.
Il vérifie :

• Le titre de propriété,

• L’absence de dettes ou hypothèques,

• Le paiement des taxes (ISR, predial),

• Et rédige l’acte définitif (Escritura Pública).

Frais de notaire : environ 4 % à 6 % du prix du bien, selon l’État, la valeur et la complexité de la vente

1.4 – L’avocat immobilier

Recommandé (mais non obligatoire).
L’avocat vérifie les documents, le contrat de promesse de vente, et représente l’acheteur en cas d’absence.
Honoraires : entre 1 000 et 2 500 USD selon la complexité du dossier.

L’avocat :

• vérifie les documents de l’acte et du vendeur,

• analyse le contrat de promesse de vente,

• peut représenter l’acheteur si celui-ci ne peut pas être présent.
  Les honoraires varient selon la complexité du dossier.

1.5 – Le processus de transaction

1 – Offre d’achat signée avec dépôt (généralement 5 à 10 % du prix).

2 – Vérification légale du bien.

3 – Signature du contrat de promesse de vente (Contrato de Compraventa).

4 – Ouverture du fideicomiso (si applicable).

5 – Rédaction et signature de l’acte notarié.

6 –  Enregistrement au cadastre (Registro Público de la Propiedad).

Durée moyenne : 6 à 8 semaines.

1.6 – Taxes et frais supplémentaires

• Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) : environ 2 %.

• Droits d’enregistrement : entre 0,5 % et 1 %.

• Traductions officielles et apostilles si documents étrangers.

1.7 – Quelques chiffres 2025 sur le marché de la Riviera Maya

• Le marché immobilier de la Riviera Maya reste attractif malgré quelques symptômes de saturation locale. colibriproperty.com+3Riviera Maya News+3Plalla Real Estate+3

• On observe des rendements locatifs moyens autour de 7 % à 9 % pour certaines propriétés dans la Riviera Maya. colibriproperty.com+1

• Les achats par des investisseurs internationaux dominent dans certaines zones haut de gamme : par exemple, plus de 65 % des achats dans certaines zones de luxe. theagencyrerivieramaya.com

• Le marché national mexicain est projeté pour croître d’environ 4,8 % par an jusqu’en 2028. TheLatinvestor

• Dans certaines zones, la croissance des développements résidentiels a été de l’ordre de +15 % en 2024. TheLatinvestor+1
  Ces données illustrent que l’achat immobilier au Mexique, et plus particulièrement dans la Riviera Maya, reste une option sérieuse pour un acheteur ou investisseur bien accompagné.

2 – Le rôle de l’agence immobilière

Faire appel à un professionnel permet :

• De trouver des locataires fiables,

• De rédiger un contrat conforme à la loi,

• D’éviter les litiges,

• Et de garantir la sécurité des paiements.

Commission de gestion locative :

• Entre 8 % et 12 % du loyer mensuel pour les locations longues,

• Environ 20 % pour les locations de vacances.

3 – Pourquoi passer par un agent immobilier certifié

Lili Barron est diplomée de l’université de Cancun en « Diploma Profesional Inmobiliario ».

Un agent expérimenté et membre de l’AMPI :
 connaît les lois locales et les pratiques sécurisées,
 protège vos intérêts (acheteur ou locataire),
 gère les documents officiels et les signatures,
 et peut vous orienter vers des notaires, avocats et banques fiables.

 En résumé : c’est un gain de sécurité, de temps et d’argent.

Conclusion

Que vous souhaitiez acheter une villa en bord de mer ou petit appartement, comprendre le cadre légal mexicain est essentiel. En vous entourant de professionnels compétents — notaire, avocat et agent immobilier agréé — vous transformerez une procédure complexe en une expérience fluide et sécurisée.