Acheter un bien immobilier avec un fideicomiso

 

Le fideicomiso est un contrat incontournable pour toute personne étrangère souhaitant investir sur le sol mexicain.

Il n’y a rien de compliqué, rien de difficile si vous êtes bien conseillé, ce n’est que la fourniture de papiers administratifs et de papiers d’identité.

Voici en quelques lignes, le processus et surtout à quoi ça sert.

 

Qu’est-ce qu’un fideicomiso ?

La fidéicomiso est au Mexique, une pratique réelle de protectionnisme, visant une ouverture de l’économie.

En effet, c’est l’acte qui permet aux étrangers de pouvoir détenir à titre « officieux » des biens immobiliers sans en être empêchés par la loi protectionniste.

Pour cela, la personne qui veut être possesseur fiduciaire devra passer un contrat avec une banque mexicaine. Il est à noter que la banque est, ici, le vrai détenteur du droit de propriété. Aussi, elle va céder l’exploitation de la propriété ou du domaine, à un étranger dans un acte notarié.

Mais, dans ce même acte, le particulier va dicter la manière dont la banque devra gérer le bien en son nom ainsi que quelques articles parlant de la transmission du bien après le décès du possesseur fiduciaire. En contrepartie, cette personne devra payer une somme d’argent, tous les ans, en guise de « loyer ».

Le Fideicomiso est un moyen simple, pratique et sans risque pour acquérir un bien au Mexique.

Mais avant de rentrer dans les détails, une explication des termes utilisés pour le fideicomiso s’impose.

 

Comment faire la transaction ?

 

Pour réaliser cette transaction, 3 parties sont nécessaires : l’agent immobilier, la banque et le notaire.

Tous ont un rôle bien précis dans cette transaction. C’est pourquoi avoir les bonnes personnes à vos côtés est si important.

 

1/ – L’agent immobilier :

 

Le processus d’achat de propriété au Mexique est différent de celui de la France et l’agent immobilier est là pour vous guider dans toutes vos démarches.

 

2/ – Le Notaire

 

Un notaire mexicain (Notario Publico) est agréé et certifié par le gouvernement de l’État Fédéral. Il agit comme représentant officiel du gouvernement du Mexique. Un notaire mexicain est très similaire à un notaire français mais c’est un fonctionnaire du gouvernement.

Il assure la sécurité stricte des dossiers et des documents originaux et il enregistre les documents avec le registre public de la propriété. En plus, il pourrait être tenu responsable en terme civil et pénal si les documents ne sont pas rédigés de manière scrupuleuse ou si la transaction est mal faite.

Vous recevrez également de votre notaire des conseils sur les options juridiques pour être sûr qu’aucune action ne soit oubliée, comme la planification fiscale, les coûts payés par le vendeur et les moyens de mener votre achat, à terme. Très souvent, un bon conseil peut vous faire économiser de l’argent, surtout pour les impôts.

Il faut savoir que toutes les transactions immobilières doivent être ratifiées devant un notaire et dûment consignées dans le registre public. Si cela n’est pas le cas, toute transaction est considérée comme invalide et non exécutoire.

Le notaire doit s’assurer de la légalité du transfert de propriété, de calculer et de conserver les gains en capital de l’impôt du vendeur au nom du gouvernement, de collecter la taxe d’acquisition de l’acheteur et de la payer au ministère des Affaires étrangères, de coordonner les évaluations, certificats d’aucun privilège, les certificats d’aucune dette et doit demander toutes les autorisations correspondantes. Après la clôture, le notaire doit enregistrer la transaction au Registre public et au bureau (cadastre) de l’impôt.

 

3/ – La Banque

En tant qu’acheteur, vous avez le droit de choisir n’importe quelle banque qualifiée pour la transaction. Toutes les banques ne sont pas agréées Fideicomiso. Il faut bien se renseigner. La banque veille à ce que la clôture de la transaction soit légale et appropriée. Elle va émettre une fiducie pour la transaction mais rassurez-vous, la banque n’a aucun droit de modifier le contrat, une fois signé. Pour modifier le contrat, il faut obligatoirement une lettre manuscrite et signée de votre part.

Avoir une grande banque à vos côtés est une protection supplémentaire pour sécuriser le contrat de vente.

Dernier point concernant les banques, les banques mexicaines sont protégées par le gouvernement en cas de faillite. Dans les rares cas où la banque mexicaine est en difficulté financière, la propriété sera transférée à une autre banque fiduciaire qui aura en charge de respecter votre contrat. Ce sont des lois imposées par le gouvernement fédéral.

 

Le processus d’achat en prévente

Tout d’abord, il est préférable de trouver un agent immobilier en qui vous pourrez avoir confiance.

Ne prenez pas le risque de chercher un bien seul, les agents immobiliers sont là pour vous aider, pour vous conseiller et pour vous faire part de leurs différentes astuces pour optimiser votre achat.

Une fois, trouvé votre conseiller, il vous aidera à trouver le bien qui vous convient et qui vous ressemble. En général, les agents immobiliers connaissent bien les promoteurs de la région et sauront vous orienter vers tel ou tel constructeur.

Il faudra, ensuite, réserver le bien auprès du promoteur. Votre agent vous demandera alors toutes vos coordonnées (copie de papiers d’identité, justificatif de domicile, RIB bancaire) et pour commencer la transaction, un acompte de bonne foi vous sera demandé, en général, c’est 5 000 dollars américain.

La réservation de votre bien faite, vous devrez choisir votre moyen de paiement.

Si c’est une prévente, le promoteur vous proposera plusieurs manières de régler votre bien.

Plus votre 1^er règlement sera important, plus le promoteur pourra vous faire un rabais sur le prix total de la vente. Ce rabais peut aller jusqu’à 15 % du montant total. Mais, ce n’est pas une règle d’or, cela dépend du promoteur.

Ensuite, le solde du règlement se fera le jour de la réception de votre bien, en vérifiant avec votre agent immobilier que tout est en ordre, bien entendu.

Il est possible aussi de régler votre bien, mois par mois jusqu’à la livraison final du bien.

Le règlement ne se fera qu’avec un virement de banque à banque. Le paiement en espèces est plafonné à 720,000 pesos mexicain, du montant total de la transaction, pour éviter le blanchiment d’argent .

 

Qui paye la commission de l’agent immobilier ?

Sachez, aussi, que pour une vente de bien neuf, la commission de l’agent immobilier est réglée directement par le promoteur et non par le client.

Cette transaction est vue dès le départ avec le promoteur immobilier.

Si vous achetez un bien neuf, l’agent immobilier ne doit vous réclamer aucune commission ou note de frais. Si c’est le cas, clôturer la transaction et chercher un autre agent.

 

Total des frais à payer pour l’achat d’un bien au Mexique:

 

Le total des frais de clôture, y compris : taxes, frais notariaux, la mise en place du séquestre, les frais d’évaluation, et tous les frais relatifs à l’obtention des autorisations, l’obtention du permis SRE coûtera environ 6% – 7% du prix de la vente.

Les frais de l’acheteur (sans fiducie, soit loin des côtes et de la frontière) :

2% de frais d’acquisition

Frais d’enregistrement de 1%

1% frais de notaire

Acheter avec un fideicomiso:

1000 €uros de mise en place du contrat

300 ou 400 €uros de frais annuels

En résumé, si vous achetez votre condominio, villa ou maison, au Mexique, il faudra ajouter entre 6 ou 7 % du prix d’achat de votre bien et en 1000 €uros de fideicomiso à payer à la banque et 300 ou 400 €uros de taxes à payer tous les ans à la banque.

En conclusion :

N’ayez aucune crainte de faire un fideicomiso avec une banque mexicaine, c’est une pratique relativement courante et sûre.