Le Fideicomiso au Mexique : tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien en zone côtière

1 – Qu’est-ce qu’un fideicomiso ?

Le fideicomiso est un contrat de fiducie créé pour permettre aux étrangers d’acquérir un bien immobilier au Mexique dans les zones dites “restreintes”, c’est-à-dire à moins de 50 km des côtes ou à moins de 100 km des frontières.
Ces zones couvrent une grande partie des régions touristiques comme la Riviera Maya, Cancún, Playa del Carmen ou Tulum.

Dans ce cadre, un étranger ne peut pas posséder directement un bien immobilier en son nom propre. Il doit donc passer par une banque mexicaine agréée, qui agit en qualité de fiduciaire.
La banque détient le titre de propriété, mais l’acheteur étranger en reste le bénéficiaire exclusif : il garde le plein contrôle du bien et peut l’utiliser, le louer, le vendre ou le transmettre librement.

2 – Comment fonctionne le fideicomiso ?

Le fideicomiso repose sur une relation tripartite entre :

• Le propriétaire du terrain ou du bien (vendeur),

• La banque mexicaine (fiduciaire),

• L’acheteur étranger (bénéficiaire).

La banque détient légalement le bien au nom du bénéficiaire et en assure la gestion administrative.
Le contrat est signé devant notaire et enregistré auprès du Registre public de la propriété.

Durée du contrat

Le fideicomiso est établi pour 50 ans, renouvelable automatiquement pour une nouvelle période de 50 ans sans perte de droits ni changement de propriétaire bénéficiaire.

3 – Quels sont les droits du bénéficiaire ?

En tant que bénéficiaire du fideicomiso, l’étranger dispose des mêmes droits qu’un propriétaire mexicain :

• Acheter, vendre ou hypothéquer le bien,

• Le louer ou y résider,

• Le transmettre à ses héritiers,

• Le modifier, le rénover ou le détruire.

Le fiduciaire (la banque) ne peut prendre aucune décision sans l’accord du bénéficiaire.
Sa seule fonction est d’assurer la sécurité juridique du bien et de veiller à la conformité du contrat avec la loi mexicaine.

4 – Quels sont les avantages du fideicomiso ?

1. Sécurité juridique totale : le bien est protégé par la banque, enregistrée auprès des autorités mexicaines.

2. Transmission simplifiée : les bénéficiaires secondaires (héritiers) peuvent être désignés dès la signature.

3. Souplesse de gestion : possibilité de vendre ou transférer la fiducie à tout moment.

4. Protection contre les litiges : le patrimoine détenu en fideicomiso est séparé des actifs de la banque et des créanciers éventuels.

5 – Coût du fideicomiso

Les montants varient selon la banque et la valeur du bien, mais on peut estimer :

💡 Astuce : les frais de fideicomiso sont déductibles des revenus locatifs si le bien est loué à titre d’investissement.

6 – Étapes pour établir un fideicomiso

1. Choisir la propriété à acquérir avec l’aide d’un agent immobilier certifié.

2. Sélectionner une banque fiduciaire autorisée (Banamex, HSBC, Scotiabank, Banorte, Santander…).

3. Obtenir le permis délivré par le Secrétariat des Affaires Étrangères (SRE).

4. Signer l’acte de fiducie devant notaire.

5. Enregistrer le contrat auprès du registre public de la propriété.

7 – Peut-on vendre ou transférer un fideicomiso ?

Oui. Le bénéficiaire peut à tout moment :

• Vendre le bien à un autre étranger (en transférant le fideicomiso existant),

• Vendre à un Mexicain (qui deviendra alors propriétaire direct, sans fiducie),

• Modifier les bénéficiaires secondaires sans renouveler le contrat.

Tout changement doit être authentifié devant notaire et validé par la banque fiduciaire.

En résumé

Le fideicomiso est une solution sûre et légale pour les investisseurs étrangers souhaitant acheter un bien immobilier au Mexique dans les zones côtières.
Il combine protection juridique, liberté de gestion et transmission simplifiée — un cadre idéal pour acquérir un bien en toute tranquillité.

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